Prvog dana Nove godine stupio je na snagu Zakon o stanovanju. Novi zakon predviđa da svaka stambena zgrada mora imati upravnika ili profesionalnog upravnika i registrovanu stambenu zajednicu.
Svaka zgrada mora da se registruje u lokalnoj samoupravi i kao svako preduzeće dobiće svoj matični broj, PIB, pečat i tekući račun preko koga će i obavljati sva plaćanja. Prema ovom zakonu, stanari su u obavezi da svakog meseca na račun zgrade uplaćuje novac za održavanje. Minimalnu cenu koliko će se izdvajati za održavanje zgrade odrediće lokalne samouprave do kraja 2018. Za platu profesionalnog upravnika dogovoreno je da se, u zavisnosti od grada do grada, izdvaja od 200 do 350 dinara mesečno po stanu.
Upravnik iz redova stanara ima obavezu samo da organizuje neophodne radove, a profesionalni upravnik da obezbedi i sprovođenje radova dok se problem u zgradi ne otkloni. Na primer, ako stanari odluče da se kreči zgrada, profesionalni upravnik je u obavezi da Skupštini stanara dostavi tri ponude za te radove, da ih od početka do kraja nadgleda, vodi računa o rokovima, dok stanari to samo posmatraju. U drugom slučaju, sve se radi zajednički, kao što se, primera radi, to sad radi sa predsednikom kućnog saveta zgrade.
Radi ostvarivanja gore navedenih ciljeva, Zakonom je predviđen niz novina, od kojih izdvajamo sledeće:
Pojam zgrade
Zakonom je izmenjen pojam stambene zgrade u odnosu na prethodno važeći zakon, pa se sada definiše kao zgrada namenjena za stanovanje, koja se i koristi za tu namenu, a sastoji se od najmanje tri stana. Osim toga, Zakonom je prvi put definisano razgraničenje između stambene zgrade i drugih oblika zgrada, pa je definisano da se porodična kuća sastoji od najviše dva stana, stambeno-poslovna zgrada sastoji od najmanje jednog stana i jednog poslovnog prostora, a poslovna zgrada sastoji od jednog ili više poslovnih prostora i koristi se isključivo za tu namenu.
Stambena zajednica
Zakonom je predviđeno da stambena zgrada u kojoj najmanje dva lica imaju pravo svojine na dva posebna dela, postaje stambena zajednica i stiče svojstvo pravnog lica čiju će registraciju, dodelu matičnog i PIB broja vršiti jedinica lokalne samouprave koja će ujedno voditi i Registar stambenih zajednica – elektronsku javnu bazu podataka i dokumenata o stambenim zajednicama. Sa druge strane, Republički geodetski zavod će voditi jedinstvenu, centralnu, javnu elektronsku bazu podataka u kojoj će biti objedinjeni podaci o stambenim zajednicama iz svih registara na teritoriji Republike Srbije.
Stambena zajednica će biti odgovorna za štetu koja proistekne usled neizvršenja ili nepravilnog izvršenja poslova koji su u njenoj nadležnosti, a koji, između ostalog obuhvataju preduzimanje radova i održavanje zajedničkih delova zgrade, održavanje zemljišta za redovnu upotrebu zgrade, raspolaganje zajedničkim delovima zgrade itd. Pored toga, stambena zajednica će biti odgovorna za štetu koja nastane od dela zgrade kada nije moguće utvrditi od kog posebnog ili samostalnog dela zgrade potiče šteta, a zajedno sa stambenom zajednicom za štetu će odgovarati solidarno i svi vlasnici posebnih, odnosno samostalnih delova.
Upravnik stambene zajednice
Svi vlasnici posebnih delova su članovi skupštine stambene zajednice koja bira i razrešava upravnika stambene zajednice iz redova članova skupštine stambene zajednice (u daljem tekstu: „Upravnik“), na period od četiri godine, ako odlukom o izboru nije određeno kraće vreme, uz mogućnost ponovnog izbora.
Upravnik, pored toga što zastupa i predstavlja stambenu zajednicu, organizuje radove hitnih intervencija, vodi evidenciju o prihodima i rashodima stambene zajednice, izvršava odluke stambene zajednice, vrši popis posebnih, zajedničkih i samostalnih delova i vrši njihovo označavanje i sl. ima obavezu i da uspostavi i vodi evidenciju o vlasnicima posebnih delova, vlasnicima samostalnih delova i licima kojima su zajednički ili posebni delovi zgrade izdati u zakup, odnosno dati na korišćenje po drugom osnovu.
Profesionalno upravljanje
Zakon predviđa i postojanje profesionalnog upravljanja, te se poslovima organizatora profesionalnog upravljanja mogu baviti privredna društva ili preduzetnici (organizator profesionalnog upravljanja) angažovanjem lica koje ispunjava uslove za profesionalnog upravnika.
Poslovi upravljanja mogu biti povereni profesionalnom upravniku zaključenjem ugovora između stambene zajednice i organizatora profesionalnog upravljanja na osnovu odluke stambene zajednice ili odlukom nadležnog organa jedinice lokalne samouprave (prinudna uprava) u slučaju da prijava za upis stambene zajednice ne bude podneta u skladu sa Zakonom, odnosno po isteku/prestanku mandata ako iz bilo kog razloga nije izabran novi Upravnik, na osnovu prijave nadležnog inspektora ili vlasnika posebnog dela zgrade.
Fizičko lice stiče kvalifikaciju profesionalnog upravnika ako ima najmanje srednje obrazovanje u četvorogodišnjem trajanju, položi ispit za profesionalnog upravnika i stekne licencu u skladu sa ovim zakonom i ako se upiše u registar koji vodi Privredna komora Srbije.
Pored poslova iz nadležnosti Upravnika zgrade, profesionalni upravnik je zadužen i da:
- se stara o održavanju zemljišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade;
- prima prijave kvarova ili drugih problema (nepoštovanje kućnog reda, buka i drugi štetni uticaji u zgradi) svakim danom u nedelji u periodu od 00-24 časa;
- na osnovu primljene prijave kvarova ili drugih problema obaveštava nadležni organ o problemu, odnosno zahteva preduzimanje odgovarajućih mera;
- evidentira svaku primljenu prijavu sa podacima o problemu i vremenu prijema, kao i sa drugim podacima ako su poznati;
- obezbeđuje izvršenje radova na hitnim intervencijama;
- predlaže skupštini stambene zajednice visinu naknade za održavanje zajedničkih delova zgrade i zemljišta na osnovu najmanje tri prikupljene ponude od lica koja se bave održavanjem zajedničkih delova zgrade i zemljišta.
Profesionalni upravnik je obavezan da najmanje dva puta godišnje podnosi izveštaj o svom radu stambenoj zajednici.
Održavanje
Vlasnici ili korisnici samostalnih delova zgrade imaju obavezu da održavaju svoje delove zgrada i to tako da se obezbedi funkcionalnost tog dela zgrade i na način kojim se eliminiše opasnost od nastupanja štete ili nemogućnosti korišćenja drugih delova zgrade.
Održavanje zgrade se ugovorom može poveriti pravnim licima ili preduzetnicima koji se bave poslovima održavanja zgrade, a može se i prinudno poveriti organizaciji kojoj je povereno obavljanje poslova od javnog interesa, ukoliko se ne organizuje održavanje u skladu sa ovim zakonom.